Crédit-bail immobilier : financez vos locaux

Le fonctionnement du crédit-bail immobilier

Notre filiale Crédit Mutuel Real Estate Lease acquiert pour le compte de votre entreprise, un immeuble existant ou à construire, puis nous vous le louons sur une durée variant de 7 à 15 ans avec une option d'achat.

Le contrat de crédit-bail immobilier est le contrat par lequel notre filiale (crédit-bailleur) loue à votre entreprise (crédit-preneuse), ce bien immobilier à usage professionnel ou commercial.

À l’expiration du bail, l’entreprise peut exercer l’option d’achat et acquérir le bien à un prix fixé dès la signature du contrat, généralement symbolique, de 1 € et devient pleinement propriétaire de l’immeuble.

Ce que finance le crédit-bail immobilier

• Le financement par crédit-bail permet la prise en charge totale des coûts de votre projet d’acquisition, de construction ou d’extension d’un immeuble destiné à accueillir une activité professionnelle, sous réserve que la propriété des biens puisse être transférée au crédit bailleur.
• Le crédit-bail immobilier peut financer la plupart des coûts et charges liés directement au projet, notamment les frais d’acquisition, les honoraires d’étude et d’architecte, les frais d’audit techniques ou environnementaux, les « assurances constructions et dommage ouvrage », les taxes locales diverses et bien sûr la TVA.
• Le crédit-bail Immobilier peut également, sous certaines conditions, être utilisé pour permettre le rachat des locaux d’exploitation d’une entreprise (lease back) afin de permettre à celle-ci de dégager des ressources financières lui permettant de se désendetter ou de financer des projets de développement (recherche et développement, par exemple).

Les avantages du crédit-bail immobilier pour l’entreprise

Avec le crédit-bail, l’entreprise bénéficie¹ d’un mode de financement souple :

• avec le crédit-bail immobilier, vous avez la possibilité d’un financement à 100%, frais d’acquisition et de construction compris ; vous conservez ainsi les ressources de votre entreprise pour les besoins de l'exploitation ;
• les loyers peuvent être, dans certains cas, adaptés aux conditions de réalisation de votre projet et à leur rentabilité ;
• l’option d’achat, le plus fréquemment fixée à 1 €, peut également être fixée à un niveau plus élevé dans certains montages et selon la nature des investissements afin d’adapter les loyers à votre compte d’exploitation prévisionnel.

Un soutien à la performance de l’entreprise :

• les loyers de crédit-bail immobilier constituent des charges d'exploitation déductibles du résultat imposable (la fraction correspondant à l'amortissement financier du coût du terrain doit être réintégrée aux résultats imposables). Les modalités de mise en oeuvre de cette règle sont telles que les réintégrations de loyers n'interviennent, en toute hypothèse, qu'en fin de contrat. Pour les entreprises soumises à l'IS, les loyers afférents aux opérations de crédit-bail sont pris en compte au titre du dispositif de limitation de la déductibilité des charges financières ;
• l’entreprise bénéficie donc d'un amortissement plus rapide (en général d’une durée comprise entre 7 et 15 ans) par rapport à celui d’une acquisition directe ce qui se traduit par un avantage en trésorerie lié à l'économie d'impôts ;
• l’amortissement pratiqué dans le cadre du contrat peut être modulé afin de pratiquer notamment des amortissements accélérés en début de période.

Qui peut recourir au crédit-bail immobilier ?

Peuvent prétendre au crédit-bail immobilier :

1. les entreprises industrielles, commerciales ou sociétés de service,
2. toute entité professionnelle quelle que soit sa personnalité morale (société commerciale, association, groupement d'intérêt économique),
3. les SCI (Société Civile Immobilière) ou sociétés foncières.

Le crédit-bail immobilier s’adresse donc à ceux qui souhaitent investir directement ou par le biais d’une structure patrimoniale dans un bien immobilier professionnel (immeuble existant ou à construire) : locaux industriels, entrepôts, bureaux, commerces et grandes surfaces commerciales, cabinets professionnels, restauration, hôtellerie, établissement du secteur de la santé (clinique, EHPAD, etc.).

Quelle fiscalité pour le crédit-bail immobilier ?

Une opération de crédit-bail immobilier obéit à des règles fiscales spécifiques.

Fiscalité sur les loyers

Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des charges déductibles du résultat imposable (hors la valeur du terrain).

Fiscalité sur la levée d’option

Lors de la levée de l'option d'achat, l’immeuble intègre le patrimoine du locataire (crédit-preneur). Le bien est alors inscrit au bilan de l’entreprise parmi les éléments de l'actif immobilisé. Le crédit preneur devra ré-intégrer le sur-amortissement passé pendant la durée du crédit-bail

En savoir plus sur la fiscalité du crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier et avance-preneur

L’entreprise crédit-preneur qui dispose de liquidités peut financer une partie de son investissement au travers d’une avance-preneur. Elle consent un prêt amortissable à Crédit Mutuel Real Estate Lease. Ce prêt produit des intérêts et vient en déduction de la charge locative sans affecter la déductibilité fiscale des loyers.

Vos questions, nos réponses